Návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom v pripomienkovom konaní NEPREČÍTANÉ 

Návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov bol zaradený na pripomienkovacie konanie Ministerstvom dopravy. Nakoľko ide o závažnú právnu normu, prinášame aktuálne časť dôvodovej správy k uvedenému zákonu.

Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, o ktorý prišli v procese znárodňovania za bývalého režimu. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli k bytom od štátu právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka sa právo osobného užívania zmenilo na nájom; v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú.

Zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov štát umožnil odpredaj bytov z vlastníctva obcí do vlastníctva fyzických osôb - pôvodných nájomcov. Byty v reštituovaných domoch do riešenia tohto zákona nespadali. Podľa opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácií cien nájmu bytov, ktoré nadobudlo účinnosť 1. mája 2008 (a pred týmto termínom na základe iných právnych predpisov, ktoré regulovali cenu nájmu bytu), sa aj na nájom k bytom v domoch vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov vzťahuje regulovaná cena nájmu. Vlastníci bytov v uvedených domoch môžu, ak sa s nájomcom vopred nedohodnú na inej vzájomne akceptovateľnej sume, požadovať za prenájom len regulovanú cenu v zmysle platného opatrenia. Regulované nájomné, ktoré je niekoľkokrát nižšie ako voľne dohodované nájomné (trhové nájomné) v porovnateľnom byte, neumožňuje vlastníkom bytov získať za prenájom toľko finančných prostriedkov, aby z nich mohli financovať potrebné opravy a rekonštrukciu vlastnených domov. Na druhej strane niektorí nájomcovia, zväčša starší občania, vkladali počas doby užívania do bytu nemalú časť vlastných finančných prostriedkov.

Aj preto nie sú v súčasnosti schopní, vzhľadom na svoje nízke príjmy a majetkové pomery, platiť trhové nájomné alebo si zaobstarať iné primerané bývanie. Ochrana nájmu v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka a regulácia cien nájmu na jednej strane a snaha vlastníkov plnohodnotne uplatniť svoje vlastnícke právo, ktoré im zaručuje Ústava Slovenskej republiky, tak stoja vo vzájomnom protiklade.

Predkladaný návrh zákona navrhuje spôsob ako túto dlhotrvajúcu a rozporuplnú situáciu vyriešiť, pričom ponúka primerane vyvážené riešenie ako pre prenajímateľov, tak aj pre nájomcov, a v neposlednom rade zohľadňuje tiež verejný záujem spoločnosti.

Riešená problematika nebola doteraz legislatívne upravená. Príprava zákonného riešenia usporiadania uvedených nájomných vzťahov sa začala už v roku 2005, nadväzne na bod B.7. uznesenia vlády SR č. 636 z 24. augusta 2005, ktoré vláda prijala ku Koncepcii štátnej bytovej politiky do roku 2010. V uvedenom bode uznesenia bolo ministrovi výstavby a regionálneho rozvoja uložené v spolupráci s podpredsedom vlády a ministrom spravodlivosti spracovať a predložiť na rokovanie vlády návrh zákona, ktorý upraví podmienky nájomných vzťahov v nájomnom bytovom fonde.

Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky spolu s Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky vypracovali „Návrh zákona o ukončení niektorých nájomných vzťahov a o zmene a doplnení niektorých predpisov“. Tento návrh bol prerokovaný v Hospodárskej a sociálnej rade SR (17. 12. 2007), v Stálej pracovnej komisii Legislatívnej rady vlády SR pre občianske a obchodné právo (21. 1. 2008) a následne aj v Legislatívnej rade vlády SR (5. 2. 2008), ktorá odporučila vláde, po zapracovaní vznesených pripomienok, návrh zákona schváliť. Vláda SR sa návrhom zákona zaoberala na svojom rokovaní dňa 5. 3. 2008, pričom predložený návrh neschválila a uložila ministrovi výstavby a regionálneho rozvoja v spolupráci s ďalšími zainteresovanými ministrami vypracovať nový návrh koncepčného riešenia uvedenej problematiky.

Predložený „Návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov“ je vypracovaný na základe bodu B.4. uznesenia vlády SR č. 640 zo 16. 9. 2009, ktorý vláda prijala k „Návrhu koncepcie spôsobu usporiadania vzťahov súkromných vlastníkov bytových domov a nájomcov bytov dotknutých dereguláciou cien nájmu bytov“ a vychádza z vládou schváleného koncepčného riešenia.

Návrh zákona upravuje ukončenie nájomných vzťahov k bytom v domoch: vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov; kde bolo určovacou žalobou navrátené oprávnenej osobe vlastníctvo, ktoré sa predtým považovalo za vlastníctvo štátu a následne obce; ktoré iná osoba od reštituenta alebo jeho právneho nástupcu nadobudla; ktoré boli súčasťou prevodu majetku štátu na iné osoby podľa osobitných predpisov a v bytoch v domoch (aj rodinných domoch) vo vlastníctve súkromných osôb, do ktorých za bývalého spoločenského zriadenia vtedajšie národné výbory svojim direktívnym rozhodnutím pridelili nájomcov a v ktorých sa doposiaľ uplatňuje regulovaná cena nájmu.

Predkladané riešenie navrhuje šesť a pol ročné obdobie (do 31. 12. 2017), počas ktorého by nájomcovia bytov v uvedených domoch, za podmienok presne vymedzených zákonom, uvoľnili prenajaté byty a následne dáva vlastníkom možnosť ponúknuť tieto byty na prenájom za trhové nájomné alebo s nimi nakladať podľa vlastných predstáv. Návrh zákona umožňuje nájomcom požiadať v určenej lehote obec o pridelenie náhradného nájomného bytu s regulovaným nájomným. Ako základné kritérium pre možnosť požiadať o takýto byt sa navrhuje neschopnosť nájomcu riešiť si vlastné bývanie prostredníctvom vlastného bytu, v bytovom resp. rodinnom dome v okrese, kde sa nachádza byt, ktorý má nájomca v nájme alebo svojho majetku. Zároveň sú v návrhu zákona stanovené podmienky, za ktorých obec musí poskytnúť žiadateľovi náhradný nájomný byt a určená je aj veľkostná štruktúra týchto bytov.

V období do konca roku 2017 sa návrhom zákona prechodne upravuje spôsob jednostranného zvyšovania ceny nájmu v bytoch, v ktorých dostali nájomcovia výpoveď bez udania dôvodu. (Predpokladané zvýšenie ceny nájmu je uvedené v prílohe č. 1 k Dôvodovej správe.) Na základe bodu B.1. uznesenia vlády SR č. 640/2009 malo Ministerstvo financií SR do 31. decembra 2010 vypracovať a predložiť na rokovanie vlády návrh zákonnej úpravy regulácie cien nájmu bytov vo verejnom nájomnom sektore. Podľa tejto právnej normy (po jej schválení v NR SR) sa mala určovať aj maximálna výška ceny nájmu v náhradných nájomných bytoch zabezpečených zo strany obcí. Uznesením vlády SR č. 670/2010 z 6. októbra 2010 si Ministerstvo financií SR nechalo túto úlohu zrušiť.

Cieľom prijatia predloženého návrhu zákona je vytvoriť legislatívny mechanizmus, ktorý ukončí ingerenciu štátu do užívania súkromného majetku a umožní postupne pristúpiť na podmienky zaužívané v iných demokratických štátoch, ktoré nemuseli prejsť časovo a materiálne transformačným procesom. Zároveň nájomcom, ktorí nie sú natoľko solventní, aby si dokázali po doručení výpovede bez uvedenia dôvodu zabezpečiť bez pomoci náhradné bývanie, dáva možnosť požiadať obec o pridelenie náhradného nájomného bytu. Nájomná zmluva v náhradnom byte by bola uzavretá na dobu neurčitú s regulovanou cenou nájmu, prípadne s možnosťou odkúpenia takéhoto bytu podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Za účelom kvantifikácie počtu nájomcov, ktorých sa návrh zákona bude dotýkať sa uskutočnilo, nadväzne na ustanovenie § 4a opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z 25. septembra 2008 č. 02/R/2008, ktorým sa mení a dopĺňa opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov, v priebehu štvrtého štvrťroka 2008 šetrenie prostredníctvom formulárov uverejnených na internetovej stránke Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR. Podľa získaných informácii možno predpokladať, že riešenie usporiadania nájomných vzťahov k bytom v domoch súkromných vlastníkov, kde je cena nájmu regulovaná, by sa malo týkať cca 1 000 bytov. (Výsledky zisťovania sú uvedené v prílohe č. 2 k Dôvodovej správe.)

Vo februári 2010 boli vláde Slovenskej republiky notifikované sťažnosti, ktoré podali deviati vlastníci reštituovaných bytových domov (alebo ich dedičia) proti Slovenskej republike na Európskom súde pre ľudské práva v Štrasburgu. Sťažovatelia uvádzajú, že ich práva podľa článku 1 Protokolu č. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd boli porušené v dôsledku aplikácie právnych predpisov upravujúcich reguláciu nájomného na ich majetok. Predovšetkým tvrdia, že zásah do ich práva na pokojné užívanie majetku nebol zákonný, nesledoval legitímny cieľ a uvalil na nich neprimerané bremeno, pre ktoré neexistovalo žiadne opodstatnenie. Tiež tvrdia, že nemajú, v rozpore s článkom 13 Dohovoru, k dispozícii žiadny účinný vnútroštátny prostriedok nápravy. Vláda SR na požiadanie zaslala k sťažnostiam Európskemu súdu pre ľudské práva svoje oficiálne stanovisko. Európsky súd pre ľudské práva zatiaľ o veci nerozhodol.

Obdobná situácia, pokiaľ ide o problematiku regulovaného nájomného, sprevádza vlastníkov bytov v budovách na bývanie aj v iných postkomunistických krajinách. V prípade Hutten-Czapska versus Poľská republika Európsky súd pre ľudské práva prisúdil žalobkyni 30 000 eur ako nemajetkovú, morálnu ujmu a 22 500 eur ako náklady a výdavky spojené s vymáhaním svojho práva a zaviazal Poľskú republiku, aby sa so žalobkyňou dohodla na náhrade škody. Okrem toho Poľská republika musí prostredníctvom vhodných právnych alebo iných opatrení zabezpečiť v právnom poriadku mechanizmus zabezpečujúci primerané vyváženie záujmov prenajímateľov a verejným záujmom, a to v súlade so štandardami ochrany práva na pokojné užívanie majetku podľa Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd.

Aj keď situácia v Slovenskej republike je iná ako v Poľskej republike a počet bytov, ktorých sa regulácia nájomného týka je na Slovensku výrazne nižší ako v Poľskej republike, je možné očakávať, že Európsky súd pre ľudské práva bude pri rozhodovaní vychádzať práve z rozhodnutí v prípade proti Poľskej republike.

Predkladaným zákonným riešením sa sleduje v navrhovanom období (do 31. 12. 2017) komplexne doriešiť nájomné vzťahy k bytom v domoch vo vlastníctve súkromných osôb, kde je doposiaľ cena nájmu regulovaná.